樓盤量供應、房價走勢、成交量、新開盤... ，這些常常被我們視(shì)為(wèi)樓市風向标，我們也常常用這些數據來分析1個闆塊的(de)發展和(hé)潛力。而如(rú)果追根溯源，其實土拍是能直接反映這個的(de)，當區域內(nèi)屢屢出現“面粉貴過面包”，闆塊的(de)潛力定是毋庸置疑的(de)。
一(yī)：樓闆價與房價的(de)計算方法
所謂樓闆價通俗的(de)講就是，樓房所占用的(de)土地(dì)，土地(dì)轉讓金，折合到樓房的(de)面積上，産生的(de)房價，不算樓房的(de)工程量造價，比如(rú)土地(dì)價值40000萬，上面有100000平米的(de)樓房，樓闆價就是土地(dì)價值除以樓房面積4000元/平米（舉例）。
而其中樓房的(de)工程量造價就大有文章(zhāng)了，直接會影響到房價的(de)高(gāo)低(dī)。其中建築成本、設計成本、管理(lǐ)和(hé)稅費等自(zì)不用說，更有我們看不到的(de)灰色地(dì)帶。在這裏我們繼續小算一(yī)筆(bǐ)：
舉例，有一(yī)樓盤，占地(dì)面積2萬平米，總建築面積17萬平米，其中計入容積率為(wèi)10萬平米，容積率為(wèi)5。土地(dì)購置成本為(wèi)
10億，建安造價4億，計算房屋成本。
樓闆價=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米；
如(rú)果動遷成本=800元/平米，設計費監理(lǐ)費咨詢費=500元/平米，配套成本=500元/平米，資金成本=400元/平米，管理(lǐ)成本=300元/平米，稅費成本=3000元/平米；
那麽Σ成本=土地(dì)成本+建安成本+動遷成本+設計費監理(lǐ)費咨詢費+配套成本+資金成本+管理(lǐ)成本+稅費成本
=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。
這隻是按照一(yī)般标準算出來的(de)成本總價，開發商肯定是要盈利的(de)，10%左右的(de)利潤率還是比較合理(lǐ)的(de)，那麽定價起碼要15000元/平米~
結論：5882元/平的(de)樓闆價，賣出了15000元/平的(de)單價，房價就是這樣來的(de)~
二：樓闆價對房價的(de)影響
樓闆價除了直接影響房價外，更多的(de)是帶來的(de)一(yī)種“鼓動”作用。面粉比面包貴的(de)現象每年(nián)總有那麽幾例，所拍土地(dì)的(de)價格都要高(gāo)于在售的(de)樓盤，再加上那些七七八八的(de)成本，等樓盤建成後，要價肯定要遠遠高(gāo)于現在的(de)在售樓盤。另外，如(rú)果我正在賣着這個地(dì)塊邊上的(de)房子(zǐ)，那麽我不提價才怪！一(yī)連串的(de)連鎖效應甚至能夠帶動整個區域房價的(de)上漲！
結論：樓闆價絕大可(kě)能帶動區域整體房價
三：一(yī)般工程開發周期
從拿地(dì)到開盤，理(lǐ)論上要在兩年(nián)內(nèi)完成。樓闆價這麽高(gāo)的(de)項目，兩年(nián)後能否預示着區域內(nèi)房價要漲？
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